退去の立会いが終わったあと、思ってもみなかった金額の請求書が届く——賃貸住宅でいちばん多いお金のトラブルがこれです。ただ、原状回復の負担範囲は感覚で決まるものではなく、2020年4月施行の改正民法で条文に書き込まれ、国土交通省のガイドラインで具体的な線引きが示されています。この記事は、民法の条文と国土交通省のガイドライン、そして国民生活センターが公表した相談事例をもとに、「どこまでが借主の負担なのか」を整理しました。
この記事の結論（3行）
- 通常損耗と経年変化は借主の負担ではない。民法621条が「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と明記している。日焼け・家具の設置跡はここに入る。
- 借主が負担するのは、故意・過失・善管注意義務違反による損傷。結露を放置して広げたカビ、タバコのヤニ、ペットの傷、掃除を怠って生じた汚れなどが該当する。
- 負担する場合も、経過年数に応じて金額は減る。クロスやカーペットは耐用年数6年で計算し、6年住めば残存価値は1円まで下がる。
請求書が来る前にやること（3つ）
- 契約書と重要事項説明書で特約（ハウスクリーニング費・定額補修）の有無を確認する。
- 退去前に部屋の状態を写真で記録する。入居時の写真があれば突き合わせる。
- 立会いはできるかぎり貸主側と一緒に行い、その場で確認した内容を書面に残す。
法律は原状回復をどう定めているのか
2020年4月施行の改正民法によって、それまで解釈に委ねられていた原状回復の範囲が条文に明記されました。あわせて敷金の扱いも明文化され、敷金は賃貸借が終了して明渡しがあったときに返還すべきものと位置づけられています。つまり、敷金から差し引けるのは原状回復義務にもとづく金額に限られるという構造です。
| 根拠 | 内容 | 実務での意味 |
|---|---|---|
| 民法621条 | 借主は損傷を原状に復する義務を負う。ただし通常損耗と経年変化は除く | ふつうに住んで生じた劣化は家賃に含まれている、という考え方が法律になった |
| 民法622条の2 | 敷金は賃貸借終了・明渡し後に、債務の額を控除して返還する | 「敷金は返らないもの」ではない。控除の内訳を説明してもらう権利がある |
| 国交省ガイドライン | 原状回復は「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること」 | 法的拘束力はないが、交渉と裁判実務の事実上の基準になっている |
| 経過年数の考え方 | 設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担割合を減少させる | 同じ傷でも、住んだ年数が長いほど請求額は下がる |
どちらの負担になるかの分かれ目
貸主の負担になりやすいもの
- 日照によるクロスや畳の変色
- 家具の設置による床のへこみ・跡
- テレビや冷蔵庫の裏の電気ヤケ（黒ずみ）
- 画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度）
- 次の入居者を確保するためのハウスクリーニングや畳の表替え
借主の負担になりやすいもの
- 結露を放置して広がったカビ・シミ
- タバコのヤニによる変色・臭い
- ペットによる柱の傷や臭い
- 釘やネジによる、下地まで届く穴
- 掃除を怠って生じた台所の油汚れ・水回りの水垢
境界にあるのが「通常の使用を超えているか」という判断です。画鋲の穴は通常の範囲とされる一方、下地ボードの張替えが必要になる釘穴は借主の負担とされます。同じ「穴」でも扱いが変わるのは、原状回復が建物価値の減少をどちらが負担するかという枠組みで整理されているためです。
住んだ年数で負担割合はどこまで下がるか
借主の負担と判断された場合でも、新品の価格をそのまま請求されるわけではありません。ガイドラインは、耐用年数を経過した時点の残存価値を象徴的に「1円」と表し、直線的に価値が減っていく前提で負担割合を算定します。クロス（壁紙）・クッションフロア・カーペット・畳床・エアコンなどは耐用年数6年で扱われるため、6年住めば、その部位の負担はほぼ残らないという結論になります。
耐用年数6年の部位（クロスなど）の借主負担割合
ただし、すべての部位が経過年数の対象になるわけではありません。ガイドラインは、長期間の使用に耐え部分補修が可能なフローリングや、襖紙・障子紙・畳表といった消耗品については、経過年数の考え方になじまないとしています。ここを混同して「6年住んだから何も払わない」と主張すると話がこじれます。
退去が決まってからの時系列
記録を残すタイミングが結果を分ける
1〜2か月前｜解約予告と契約書の読み直し
解約予告期間は契約書で確認する。同時にハウスクリーニング特約・定額補修特約の有無と金額を読み直す。
荷物を出した直後｜空室の状態を撮影
床・壁・水回り・建具を広角と接写の両方で。入居時の写真があれば同じ場所を撮って対比できるようにする。
立会い当日｜その場で確認し、書面に残す
国民生活センターは、できるかぎり貸主側と一緒に写真を撮り、傷や汚れの状況を確認するよう呼びかけている。署名を求められた書面は、内容を読んでから署名する。
立会い後1か月前後｜精算書が届く
内訳を確認する。部位ごとの単価・数量・経過年数の控除が書かれているかを見る。
納得できないとき｜まず貸主側へ、次に消費生活センター
ガイドラインを根拠に内訳の説明を求める。折り合わなければ消費者ホットライン188へ。
損しないポイント
交渉の前に押さえる4つ
- 「契約書に書いてあるか」を最初に見る。国民生活センターの相談事例には、クロス張替えの負担について契約書に記載がないのに請求されたケースがある。特約は契約書と重要事項説明書に根拠がなければ主張できない。
- 特約があっても自動的に有効とは限らない。借主に通常より重い負担を課す特約は、必要性と合理性があり、借主がその内容を認識して合意していることが前提になる。金額が明示されていない特約は説明を求める。
- 経過年数の控除がされているかを確認する。精算書に「クロス張替え一式」としか書かれていないときは、部位ごとの単価・数量と、入居年数に応じた控除の計算を出してもらう。
- 入居時の記録が最強の材料になる。入居直後にチェックシートへ記入し写真を撮っておくと、退去時に「もともとあった傷」を示せる。これから入居する人ほど効果が大きい。
現場では何が起きているのか（相談事例から）
国民生活センターは2025年2月21日、賃貸住宅の退去トラブルについて注意喚起を公表し、実際に寄せられた相談事例を紹介しています。以下は同センターが公表した内容を、編集部が要点だけ整理したものです。個人の投稿や体験談ではなく、公的機関が公表した相談記録にもとづきます。
| 状況 | 請求された内容 | 論点 |
|---|---|---|
| 3LDKに約1年半居住（家賃約20万円・敷金約10万円） | クロス張替え約14万円。ハウスクリーニング費と合わせて約20万円 | クリーニング費は契約書に記載があり支払う意思があったが、クロス張替えは契約書に記載がなかった |
| 築17年のアパートに約4年居住（家賃約7万円・敷金なし） | 原状回復費用として約90万円。抗議して約70万円に | 防音フロアマット下の腐食が入居時からあった可能性。立会いが行われていなかった |
この2件に共通するのは、金額そのものより「根拠と記録が示されていない」という点です。1件目は契約書に根拠のない項目が混ざっていたこと、2件目は立会いがなく入居前からの状態を確認できなかったことが争点になっています。裏を返せば、契約書の確認と立会い時の記録という2つで、多くの争いは事前に潰せます。
立会い当日にしない方がよいこと
その場で示された書面に、金額欄が空欄のまま署名すること。国民生活センターの事例では、立会い後に書面を交わしたにもかかわらず、後から高額の内訳が届いています。署名は「確認したこと」の記録であって、金額への同意ではないという前提を、その場で口頭でも確認しておくと後の説明が通りやすくなります。
相場観と編集部の価値判断
「退去費用の相場はいくらか」という問いには、正直なところ一律の答えがありません。部屋の広さ、居住年数、喫煙やペットの有無、そして特約の内容で結論が変わるためです。相場の数字を探すより、自分のケースを3つの質問に分解したほうが早く着地します。①契約書に特約はあるか、②請求されている項目は通常損耗か故意過失か、③経過年数の控除は反映されているか。この3つで説明がつかない金額が、交渉の余地がある部分です。
編集部としては、退去時よりも入居時に手間をかけるほうが費用対効果が高いと考えています。入居当日に10分かけて全部屋を撮影しておけば、数年後に数万円から十数万円の差になり得ます。すでに住んでいて入居時の記録がない場合は、退去の連絡をする前に現状を撮っておくだけでも、立会いでの説明が具体的になります。なお、原状回復はあくまで借りていた部屋を返す手続きです。掃除をして返すこと自体は当然の前提であり、争点は「元に戻す費用を誰が持つか」だけである点は押さえておきたいところです。
よくある質問
ハウスクリーニング費の特約は有効ですか
契約書に明記され、借主がその内容と金額を認識して合意していれば、特約として機能するのが一般的な扱いです。国民生活センターも、契約前に重要事項説明書などで「ハウスクリーニング費用の負担」や「原状回復の費用負担」に関する特約を必ず確認するよう促しています。一方、金額が示されていない、または通常損耗の修繕まで包括的に借主へ負わせる内容の場合は、有効性が争われることがあります。
タバコのヤニは何年住んでいても借主負担ですか
喫煙によるクロスの変色や臭いは、通常の使用を超える使用による損耗として借主負担と整理されるのが一般的です。ただし負担する場合でも、クロスは耐用年数6年で経過年数が考慮されます。住んだ年数が長いほど請求できる額は下がり、6年を過ぎると残存価値は1円まで下がります。
敷金なしの契約だと不利になりますか
負担範囲の考え方は敷金の有無で変わりません。ただし敷金があれば「返還額の交渉」で済むところ、敷金がないと退去後に請求書が届く形になり、金額の大きさが直接効いてきます。国民生活センターの事例でも、敷金なしの物件で約90万円の請求を受けたケースが紹介されています。敷金なしの契約こそ、入居時の記録を残す価値が高いといえます。
請求に納得できないとき、どこに相談できますか
まず貸主側（管理会社・不動産仲介業者・大家）に内訳の説明を求め、国土交通省のガイドラインを参考に自主交渉するのが基本です。折り合わない場合は、消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの市町村や都道府県の消費生活センターにつながります。相談は無料です。
入居中に壊れた設備の修理費は借主が払うのですか
使用のために必要な修繕は、原則として貸主側の義務です。国民生活センターは、給湯器やエアコンの故障、水漏れ・雨漏りなどのトラブルが起きたときは、すぐに貸主側へ連絡するよう案内しています。借主が無断で修理を行うと、退去時の精算でかえってトラブルになる可能性があります。
あわせて読みたい
出典
- 国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」
- 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
- 国民生活センター「賃貸住宅退去時トラブルの対処法−入居時からできる対策−」（2025年2月21日公表）
- e-Gov法令検索「民法」（第621条・第622条の2）
基準日：2026年8月12日。ガイドラインは法的拘束力を持つものではなく、実際の負担は個々の契約内容と部屋の状態によって判断されます。金額や特約の有効性について争いがある場合は、消費生活センターや弁護士など専門機関にご相談ください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断を保証するものではありません。
