| まず何を | 買う住宅の省エネ性能の区分（長期優良／低炭素／ZEH水準／省エネ基準適合）を、契約前に売主・施工会社に確認する。ここで借入限度額が最大2,500万円分変わります |
| いつまでに | 引き渡し・工事完了から6か月以内に入居。1年目は入居した翌年の確定申告が必須（会社員も1年目だけは自分で申告）。制度の適用期限は令和12年（2030年）12月31日入居分まで |
| いくら | 年末のローン残高の0.7％を所得税（一部は翌年の住民税）から控除。新築の長期優良・低炭素で子育て世帯なら借入限度額5,000万円＝年間最大35万円×13年＝最大455万円 |
| 2026年の変更点 | 5年延長／床面積要件が40㎡以上に緩和（ただし上乗せ利用者と所得1,000万円超は50㎡以上）／既存住宅（中古）の限度額が拡充され控除期間も13年に |
住宅ローン控除は、家を買う人がいちばん確実に受け取れる減税です。令和8年度税制改正で5年延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する人が対象になりました。同時に、中古住宅への支援が広がり、床面積の条件も緩みました。
一方で、「40㎡に緩和された」を鵜呑みにすると損をする分岐が今回の改正に埋め込まれています。この記事は、区分ごとの限度額を一覧にしたうえで、その分岐と手続きの時系列を整理しました。（本記事は編集部が国土交通省の公表資料をもとに整理したもので、税理士等の監修は受けていません。基準日は2026年7月30日です）
借入限度額の一覧｜住宅の省エネ性能で決まる
控除額は「年末のローン残高 × 0.7％」ですが、残高には借入限度額という上限があります。この限度額は住宅の省エネ性能の区分で決まり、子育て世帯・若者夫婦世帯には上乗せがあります。
| 住宅の区分 | 借入限度額 | 子育て世帯等 の上乗せ後 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| 低炭素住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 ※注 |
| その他住宅 | 2,000万円 | ― | 10年 ※注 |
| 住宅の区分 | 借入限度額 | 子育て世帯等 の上乗せ後 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 低炭素住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他住宅 | 2,000万円 | ― | 10年 |
出典：国土交通省「住宅ローン減税」および同「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅を取得したとき」「既存住宅を取得したとき」（2026年7月30日確認）。
※注：省エネ基準適合住宅は令和10（2028）年以降の入居は適用対象外です。ただし2027年末までに建築確認を受けた住宅、または2028年6月30日までに建築された住宅は、限度額2,000万円・控除期間10年間として扱われます。「その他住宅」は2023年末までに建築確認を受けたものが対象です。
子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯は「配偶者のいる40歳未満の方」または「40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方」を指します（国土交通省の定義）。
編集部試算：借入限度額×0.7％×控除期間で算出した理論上の上限です。実際の控除額は毎年のローン残高と、その年に納めた所得税・住民税の額が上限になります。残高は返済で毎年減るため、上限まで届くケースは限られます。
入居から控除を受けきるまで（時系列タイムライン）
- 契約前｜ここが最重要住宅の省エネ性能区分と「証明書が出るか」を確認する限度額を決めるのは住宅の性能区分です。長期優良住宅認定通知書、低炭素住宅認定通知書、住宅省エネルギー性能証明書などの書類が実際に発行されるかを、売主・施工会社に確認してください。性能が高くても証明されなければ区分は上がりません。
- 契約前｜床面積登記簿上の床面積が40㎡以上か（上乗せを使うなら50㎡以上）2026年から新築・既存とも40㎡以上に緩和されました。ただし合計所得1,000万円超の方、および子育て世帯等の上乗せ措置を使う方は50㎡以上が必要です。40㎡台の物件を検討する子育て世帯は、上乗せを使えないことになります。
- 引き渡し〜6か月入居する住宅の引き渡し、または工事完了から6か月以内に居住の用に供することが要件です。
- 入居した年の12月31日その年の12月31日まで引き続き住んでいること／子育て世帯の判定日この日時点で引き続き居住していることが要件です。子育て世帯かどうかもこの年末時点で判定されるため、扶養している子が年内に19歳になるかどうかで結論が変わります。
- 10月ごろ〜金融機関から年末残高証明書が届く控除額の計算に使う書類です。届いたら申告まで保管してください。
- 入居した翌年の確定申告1年目は必ず自分で確定申告する（会社員も同じ）国土交通省は「入居した年分の確定申告を、ご自身で行っていただく必要があります」と明記しています。ここを飛ばすと控除は始まりません。確定申告書・住宅借入金等特別控除額の計算明細書・年末残高証明書・契約書の写し・登記事項証明書などを添えて提出します。
- 2年目以降給与所得者は年末調整で受けられる会社員は2年目以降、勤務先の年末調整で処理できます。自営業・フリーランスは毎年の確定申告で継続します。
- 13年目（または10年目）まで控除期間が終わるまで毎年続く区分により13年間または10年間。その年に納めた所得税額（および一部の住民税額）を超えて戻ってくることはありません。
ここを逃すと損する6つのポイント
- 1年目の確定申告をしなければ、控除は始まらない：会社員でも1年目は自分で申告が必要です。年末調整だけでは適用されません。
- 「40㎡に緩和」は上乗せ利用者には適用されない：子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを使う方、および合計所得1,000万円超の方は50㎡以上が必要です。コンパクトマンションを検討している子育て世帯は、この一点で数百万円の差が出ます。
- 性能の「証明書」が出ない住宅は区分が上がらない：実質的に省エネ性能が高くても、認定通知書や住宅省エネルギー性能証明書が発行されなければ上位区分では申告できません。契約前に「どの証明書が出ますか」と聞くのが最短の確認方法です。
- 省エネ基準適合住宅は2028年以降の入居で対象外になる：令和10（2028）年以降の入居は適用対象外です（2027年末までに建築確認、または2028年6月30日までに建築された住宅は限度額2,000万円・10年間）。今後はZEH水準以上でなければ使えなくなる方向です。
- 子育て世帯の判定は入居した年の12月31日時点：扶養している子が19歳未満かどうかがこの日で決まります。年齢の境目にあたる家庭は、入居年をずらすかどうかが選択肢になります。
- 親からの購入・贈与での取得は既存住宅の要件を満たさない：既存住宅では「生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと」「贈与による取得でないこと」が要件です。親の家を買い取るケースは事前に税務署へ確認してください。
あなたの場合はこう｜状況別の分岐
| あなたの状況 | 判断の目安 |
|---|---|
| 19歳未満の子がいる | 上乗せの対象です。長期優良・低炭素の新築なら限度額5,000万円。ただし上乗せを使うには床面積50㎡以上が必要なので、40㎡台の物件では上乗せを取れません。 |
| 夫婦のどちらかが40歳未満 | 子がいなくても「若者夫婦世帯」として上乗せの対象になり得ます（配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方）。 |
| 中古マンションを買う | 2026年からの改正で既存住宅が拡充されました。省エネ性能が長期優良・低炭素・ZEH水準のいずれかなら限度額3,500万円（上乗せで4,500万円）・13年。性能証明が取れるかが分かれ目です。 |
| ペアローン・夫婦で借りる | 限度額は住宅ごとではなく借入者ごとに判定されます。それぞれが要件（所得2,000万円以下など）を満たすか個別に確認が必要です。詳細は税務署で確認してください。 |
| 合計所得が2,000万円を超える | 住宅ローン控除は使えません。1,000万円超2,000万円以下の場合は使えますが、床面積50㎡以上が必要です。 |
| 共働きで単独名義にした | 控除はローンを借りて所有している人が受けます。名義を持たない配偶者は控除を受けられません。 |
| 繰上返済を考えている | 要件に「借入金の償還期間が10年以上であること」があります。返済期間を短縮する繰上返済は影響が出る可能性があるため、実行前に金融機関と税務署に確認してください。 |
| 他の減税と併用したい | 譲渡損失の繰越控除、リフォーム促進税制、住宅取得等資金の贈与税非課税措置とは併用できます。一方で投資型減税（認定住宅等新築等特別税額控除）や居住用財産の譲渡所得の特別控除とは併用できません。 |
現場でよくあるイレギュラーと、その回避法
制度の条文には書かれていないつまずきです。実際に申告した人の記録や相談事例で繰り返し語られる論点を、編集部の視点で整理しました（体験談は個人の記録であり、税務上の判断は税務署・税理士にご確認ください）。
- 1年目の確定申告で必要書類が足りず、出し直しになる
- 必要になるのは、確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、工事請負契約書や売買契約書の写し、登記事項証明書、そして性能に応じた証明書類です。登記事項証明書は法務局、性能証明書は施工会社・売主からと入手先が分かれるため、申告期限の直前に集め始めると間に合いません。
- 「入居」のタイミングを住民票で示せない
- 引き渡しから6か月以内の入居が要件です。住民票の異動日が実際の入居時期とずれていると説明が必要になります。引っ越したら住民票の手続きを先に済ませておくのが安全です。
- 年末調整の書類が届かず2年目で止まってしまう
- 2年目以降、給与所得者は年末調整で処理しますが、そのための控除証明書と残高証明書が揃っていないと処理されません。秋に届く書類を毎年ひとまとめに保管するだけで防げます。
- 所得税が少なく、上限まで控除しきれない
- 控除は納めた税金を返す仕組みなので、納税額が少なければ控除も小さくなります。一部は翌年の住民税から控除されますが、「限度額いっぱいまで借りれば得」という発想は成立しません。
- 転勤で家を離れることになった
- 居住していることが要件のため、住まなくなった期間の扱いは個別判断になります。単身赴任か家族全員で転居かでも扱いが変わり得るため、事前に税務署へ相談してください。
- 災害レッドゾーンの新築が対象外になるルールを知らない
- 入居日が令和10（2028）年以降の場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに新築した住宅は対象外です（建替え・既存住宅・リフォームは対象）。土地を探す段階で確認しておくべき論点です。
編集部の価値判断｜「控除のために性能を上げる」は成り立つか
住宅会社の営業では、しばしば「長期優良住宅にすれば住宅ローン控除が○百万円増えます」という説明がされます。数字としては正しいのですが、そこには2つのすり替えが混ざりがちです。
ひとつは、控除額は納めた税金の範囲でしか戻らないという点。限度額5,000万円でも、その年に納めた所得税・住民税が少なければ満額は戻りません。もうひとつは、性能を上げる工事費と控除の増分は別勘定という点です。長期優良住宅の認定取得には申請費用と仕様変更の費用がかかります。
編集部として一つだけ付け加えるなら、控除の総額よりも「毎月の返済が生活を圧迫しないか」のほうが判断を左右します。13年で455万円という数字は魅力的ですが、それは13年かけて少しずつ返ってくるお金です。借入額を決めるときの根拠にはしないほうが安全です。
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- 固定費見直しナビ｜年◯万円の節約｜住宅ローン以外の固定費を見直す入口です。
よくある質問
2026年に入居する場合、住宅ローン控除はいくら受けられますか？
年末のローン残高の0.7％が所得税（一部は翌年の住民税）から控除されます。借入限度額は住宅の省エネ性能区分で決まり、新築の長期優良住宅・低炭素住宅は4,500万円、子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円です。5,000万円・控除期間13年の場合、理論上の上限は年35万円×13年＝455万円ですが、実際にはローン残高とその年に納めた税額が上限になります。
住宅ローン控除はいつまで延長されましたか？
令和8年度税制改正により5年間延長され、入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの方が対象になりました。
床面積40㎡でも住宅ローン控除は使えますか？
2026年から新築住宅・既存住宅ともに床面積要件が40㎡以上に緩和されました。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方、および子育て世帯等への上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です。
子育て世帯・若者夫婦世帯の条件は何ですか？
国土交通省の定義では、子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯は配偶者のいる40歳未満の方、または40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方です。子育て世帯の判定は入居した年の12月31日時点で行われます。
中古住宅（既存住宅）でも使えますか？
使えます。2026年からは既存住宅への支援が拡充され、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅は借入限度額3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）・控除期間13年、省エネ基準適合住宅は2,000万円（同3,000万円）・13年、その他住宅は2,000万円・10年です。なお既存住宅は、生計を一にする親族などからの取得や贈与による取得は対象外です。
会社員でも確定申告は必要ですか？
1年目は必要です。国土交通省は「入居した年分の確定申告を、ご自身で行っていただく必要があります」と明記しています。給与所得者は2年目以降、年末調整で控除を受けられます。
省エネ基準適合住宅はいつまで対象ですか？
令和10年（2028年）以降の入居は適用対象外です。ただし2027年末までに建築確認を受けた住宅、または2028年6月30日までに建築された住宅は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間として扱われます。
出典・参考
- 国土交通省「住宅：住宅ローン減税」：5年延長・床面積要件の緩和・省エネ性能の必須要件化・災害レッドゾーンの取扱い・他制度との併用可否（2026年7月30日確認）
- 国土交通省「住宅：住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき」：新築住宅の区分別の借入限度額と控除期間（2026年7月30日確認）
- 国土交通省「住宅：既存住宅を取得したとき」：既存住宅の区分別の借入限度額・控除期間・主な適用要件・必要書類（2026年7月30日確認）
- 基準日は2026年7月30日です。国土交通省のページは2026年6月に令和8年度税制改正を踏まえて更新されています。
- 本記事は編集部が国土交通省の公表資料をもとに整理したものです。税理士等の監修は受けていません。
- 控除額の試算は借入限度額から機械的に計算した上限であり、実際の控除額は毎年のローン残高と納税額により異なります。
- 個別の適用可否・計算は、お住まいの地域を所管する税務署または税理士にご確認ください。
