結論の要点
- 売るなら期限は二重にかかります。①相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、②制度そのものが令和9年（2027年）12月31日までの譲渡で終了予定。
- 空き家の3,000万円特別控除は、相続人が3人以上だと1人あたり2,000万円に下がります（令和6年1月1日以後の譲渡）。
- いちばん多い失敗が「とりあえず貸す」。相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないことが要件なので、一度貸すと控除は使えません。
- 放置すると「管理不全空家」に指定され、勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れます（土地の固定資産税の軽減がなくなる）。
- 国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は申請そのものができません。審査手数料は1筆14,000円で、却下・不承認でも返ってきません。
親が住んでいた家を相続したものの、誰も住まないまま数年が過ぎている——これは今いちばん相談の多いテーマのひとつです。難しいのは、「決めないこと」自体にコストがかかる点にあります。使える税の特例には期限があり、放置には固定資産税の増額という形でペナルティがつく。この記事は、公式資料だけを根拠に「いつまでに何を決めるか」を整理したものです。（基準日：2026年8月3日）
時系列でやること（相続開始から売却まで）
3か月以内
相続するか放棄するかを決める。負債や管理コストのほうが大きいなら、この段階でしか引き返せません。
10か月以内
相続税の申告・納付。誰がこの家を取得するか（遺産分割）をここで決めておかないと、その後の売却がすべて止まります。
3年以内
相続登記の申請（令和6年4月1日から義務化）。名義が被相続人のままでは売却できません。
売却の3〜6か月前
家の中の片付けと、市区町村への「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請。確認書は税務署ではなく物件がある市区町村に出します。
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日
空き家の3,000万円特別控除が使える売却の期限。たとえば2024年5月に相続が始まったなら、2027年12月31日までに売る必要があります。
令和9年（2027年）12月31日
制度そのものの適用期限。上の3年の期限がまだ残っていても、この日を過ぎた譲渡には現行の特例は使えません（延長されるかは未定）。
空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうか
国税庁タックスアンサーNo.3306の要件を、確認しやすい順に並べ替えたものです。ひとつでも欠けると使えません。
| 確認する点 | 要件 |
|---|---|
| 建った時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと |
| 建物の種類 | 区分所有建物登記がされている建物でないこと（原則、分譲マンションは対象外） |
| 同居人 | 相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと |
| 相続後の使い方 | 相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供していないこと |
| 建物の状態 | 耐震基準を満たすか、取り壊すこと。令和6年1月1日以後は、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が改修・取壊しをした場合も対象 |
| 売る時期 | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで／かつ令和9年12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下（分割して売った分・他の相続人が売った分も合算） |
| 売る相手 | 親子・夫婦など特別の関係がある人でないこと |
知らないと数百万円変わるポイント
先に知っておきたい4つ
- 「空くのがもったいないから貸す」で控除が消えます。相続の時から譲渡の時まで貸付けの用に供していないことが要件です。数か月の賃貸でも該当します。売る前提なら空けたままにしておくのが正解になります。
- 相続人が3人以上いると、控除額は1人あたり2,000万円に下がります。令和6年1月1日以後の譲渡が対象。兄弟3人で共有しているなら、この時点で条件が変わります。
- 1億円の判定は「合算」です。庭の一部を先に売った、他の相続人が別に売った——そうした分も含めて判定します。あとから合計が1億円を超えると、売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要になります。
- 「被相続人居住用家屋等確認書」がないと申告できません。物件がある市区町村長に交付を受ける書類で、発行までに時間がかかります。売買契約より前に窓口へ問い合わせておくのが安全です。
放置したときに実際に起きること
令和5年の空家等対策特別措置法の改正で、これまでの「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分ができました。市区町村長は、そのまま放置すればいずれ特定空家になるおそれのある空き家を管理不全空家として指定し、指導できます。指導しても改善せず勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなります。
住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を小規模住宅用地で6分の1、一般住宅用地で3分の1に軽減する仕組みです。これが外れると、土地部分の負担は大きく変わります。「解体すると固定資産税が上がるから、建物を残している」という判断が、指定と勧告を受けた時点で意味を失う——これが改正の要点です。
あなたの場合はどうか（4つの出口）
①売る：期限に間に合うなら、まずここを検討する
昭和56年5月31日以前の木造一戸建てで、誰も住んでおらず、相続から3年以内——この条件が揃うなら、控除の効果がいちばん大きい出口です。譲渡益が3,000万円以下なら所得税・住民税がかからない計算になります。
②貸す：控除を捨てる判断だと理解して選ぶ
賃料収入は魅力ですが、貸した時点で3,000万円控除は使えなくなります。「将来売るときの税額」と「これから得られる賃料」を並べて比べるのが本来の判断です。築40年超の家に賃貸用のリフォームをかけると、回収に何年かかるかも同時に見る必要があります。
③持ち続ける：毎年の固定資産税と管理コストが積み上がる
誰かが定期的に風を通し、庭木を切る前提が必要です。それができないなら管理不全空家の指定に近づきます。遠方で通えないなら、この選択肢は現実的に成立しません。
④国に引き取ってもらう：土地だけ・条件は厳しい
相続土地国庫帰属制度は、相続等で土地を取得した人が国庫への帰属を申請できる制度です。ただし法務省の案内では、建物がある土地は却下事由とされており、境界が明らかでない土地・担保権が設定された土地も申請できません。つまり先に解体と境界確定を済ませる必要があります。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、取り下げても却下・不承認でも返還されません。承認された場合は、国有地の種目ごとに10年分の標準的な管理費用を考慮して算定された負担金を納めます。申請先は都道府県の法務局・地方法務局の本局のみで、支局・出張所では受け付けられません。
現場で起きがちなこと
制度の話とは別に、実際にいちばん時間を食うのが「家の中を空にする」工程です。以下は体験談として多く語られる内容で、公的な統計ではありません。
- 見積もりを取ったら想定より高く、「自分たちで全部やる」と急いで決めてしまって長期化したという失敗談が多い。実際には親族が集まれる週末が月に1〜2回しかなく、片付けだけで年をまたぐケースがある。
- 長く空いていた家では、床の傷み、エアコンや給湯器の取り外し、動物のフンなど、見積もり時に見えていなかった作業が後から出てくる。追加費用の発生ポイントはたいていここ。
- 仏壇・神棚・写真・手紙といった「捨てる判断が誰にもできないもの」で作業が止まる。先にこの種類のものだけ先に分けて、判断を後日に回すと進みが良くなる。
- 電気・水道を止めてしまうと、片付け作業ができない。解約は「最後の搬出が終わってから」が定石。
相場観と、編集部としての見方
堅実に済ませたい人は、ここまで
建物を残したまま「現状のまま買ってくれる人に売る」。令和6年1月1日以後は、買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをすれば控除の対象になったため、売主が先に数百万円を出して解体する必要は必ずしもありません。解体費を自分で負担せずに済む道が広がったのが、この改正のいちばん実務的な意味です。
お金をかける価値があるのは、ここから
①境界が確定していない ②相続人が3人以上で意見が割れている ③1億円の合算判定に引っかかる可能性がある——このいずれかに当てはまるなら、測量や専門家への相談にお金をかける実益があります。逆に、条件が単純なのに「解体費が出せないから」という理由だけで止まっているなら、現況有姿での売却という選択肢を検討し直す価値があります。
不動産会社や解体業者は、当然ながら自社が受注できる出口を勧めます。「更地にしたほうが売れます」も「賃貸に回しましょう」もそれ自体は嘘ではありませんが、3,000万円控除を失う判断かどうかは、提案する側の説明に必ずしも含まれていません。提案を受けたら、まず「この選択で空き家控除は使えますか」と聞いてみるのが、いちばん費用対効果の高い確認です。
まず見るべき公式の入口
税の要件は国税庁タックスアンサーNo.3306、確認書の交付は物件がある市区町村の空き家担当課、国庫帰属は法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」が一次情報です。個別の適用可否は所轄税務署にご確認ください。
よくある質問
空き家の3,000万円特別控除はいつまで使えますか？
制度としては平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。あわせて、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。どちらか早いほうが実質的な期限になります。
相続人が複数いる場合、控除額はどうなりますか？
令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋とその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、1人あたり2,000万円までとなります。2人以下であれば3,000万円です。
空き家を少しの間だけ人に貸したら、控除は使えなくなりますか？
要件では、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこととされています。期間の長短にかかわらず貸付けに使うと要件を満たさなくなるため、売却を前提にするなら空けたままにしておく必要があります。
建物を解体してから売らないといけませんか？
必ずしもそうではありません。令和6年1月1日以後の譲渡については、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に一定の耐震基準を満たすこととなった場合、または建物の全部の取壊し等が行われた場合も対象に加わりました。買主が工事を行った場合も含まれます。
空き家を放置すると固定資産税はどうなりますか？
令和5年の空家等対策特別措置法の改正により、管理不全空家または特定空家に指定され、指導に従わず勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなります。住宅用地特例は土地の固定資産税の課税標準を6分の1または3分の1に軽減する制度なので、これが外れると土地部分の税額は大きく変わります。
いらない土地を国に引き取ってもらえますか？
相続土地国庫帰属制度がありますが、建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地などは申請できません。審査手数料は土地1筆あたり14,000円で、却下・不承認でも返還されません。承認された場合は別途、負担金の納付が必要です。
関連する記事
出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和7年4月1日現在法令等）
- 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（審査手数料・却下事由・申請先）
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（管理不全空家・特定空家）
本記事は2026年8月3日時点の公表情報にもとづく一般的な整理であり、税務・法務の個別判断を行うものではありません。適用の可否は所轄税務署・市区町村・法務局にご確認ください。専門家による監修は受けていません。
