| まず何を | 亡くなった人名義の不動産があるかを確認します。手がかりは固定資産税の納税通知書と、市区町村で取れる名寄帳（なよせちょう）。そのうえで、誰がその不動産を相続するかを決め、法務局へ相続登記を申請します。 |
|---|---|
| いつまでに | 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内。2024年3月31日以前に発生した相続は2027年3月31日までが期限です。分割がまとまらないときは、無料の相続人申告登記を申し出れば義務を果たせます。 |
| いくら | 登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%（評価額1,000万円なら4万円）。評価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで非課税です。司法書士に依頼する場合の報酬はおおむね6万〜15万円が目安（実費別）。 |
※本記事は編集部が法務省・法務局の公表資料をもとに整理したものです（基準日：2026年7月27日）。個別の判断は法務局の登記手続相談または司法書士にご確認ください。
親が亡くなり、実家や土地が残った。「名義はそのままでも困らないのでは」と思われがちですが、2024年4月1日から相続登記は義務になりました。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。しかも、対象は施行後の相続だけではありません。何十年も前から名義が変わっていない土地も対象で、その期限は2027年3月31日です。ここでは「この通り動けば困らない」を目標に、期限・費用・自分でやる手順を、公式情報に沿って整理します。
いつ・何をする？相続登記のタイムライン
知らないと損する4つのポイント
- 100万円以下の土地の免税は「書かないと」適用されません。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があります。記載がなければ通常どおり課税されます（2027年3月31日まで）。評価額は1筆ごとに判定するため、合算はしません。
- 相続人申告登記は無料・単独でできます。他の相続人の協力がなくても、自分の分だけ申し出れば過料を避けられます。ただし所有権が移る登記ではないため、売却や担保設定はできません。
- 戸籍は最寄りの市区町村でまとめて取れます。2024年3月から戸籍の広域交付が始まり、本籍地が遠方でも近くの窓口で出生からの戸籍をまとめて請求できるようになりました（一部取得できない戸籍もあります）。
- 2026年4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務になります。変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象。施行前の変更分は2028年3月31日が期限です。相続登記のついでに現住所を確認しておくと二度手間を防げます。
あなたの場合はどうする？パターン別の進め方
| あなたの状況 | まずやること | 自分でできる？ |
|---|---|---|
| 相続人が自分ひとり／分割が決まっている | 戸籍一式・評価証明書をそろえて通常の相続登記 | できる場合が多い |
| 分割の話し合いが長引いている | まず相続人申告登記で義務を果たし、決着後に本登記 | 申告登記は容易 |
| 祖父母名義のまま（数次相続） | 相続人の範囲確定が最優先。戸籍が数十通になることも | 専門家推奨 |
| 遺言書がある | 自筆証書は家庭裁判所の検認（法務局保管分は不要）→登記 | 内容次第 |
| いらない土地を手放したい | 相続土地国庫帰属制度も選択肢。ただし要件と負担金あり | 要相談 |
費用はいくら？登録免許税の目安
相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です（評価額は購入価格や時価ではなく、市区町村が決める評価額）。実際の負担イメージは次のとおりです。
※100円未満は切り捨て、算出額が1,000円未満のときは1,000円。土地と建物がある場合は合計評価額で計算します。
現場でつまずくのはここ
手続きの流れ自体は公式サイトに書かれていますが、実際に自分でやった人の体験談で繰り返し語られるのは、その手前の「書類集め」でのつまずきです。以下は個人ブログやnoteでよく挙がる論点を編集部で整理したもので、制度の解釈は法務局の公表情報で確認しています。
- 戸籍は1〜2通では終わりません。被相続人の出生から死亡までを連続して集めるため、転籍や婚姻があると5〜10通になるのが普通です。体験談では「取り寄せだけで2〜3週間かかった」という声が多く見られます。
- 登記簿の住所と最後の住所が違うと、つながりを示すために住民票の除票や戸籍の附票が必要になります。古い相続では取得できないことがあり、その場合は不在籍・不在住証明書や上申書で補うことになります。ここで止まる人が非常に多い箇所です。
- 私道・畑・山林の登記漏れ。固定資産税の通知書には非課税の私道が載らないことがあります。名寄帳で必ず突き合わせてください。あとから見つかると、もう一度同じ手続きを繰り返すことになります。
- 法務局の登記手続案内は予約制で、1回あたりの時間も限られます。「窓口で全部教えてもらえる」と考えて行くと想定が外れます。書類を一式そろえ、質問を絞って臨むのが実用的です。
- 原本を返してほしいときは原本還付の手続きが要ります。戸籍や遺産分割協議書は他の手続きでも使うため、コピーに「原本と相違ない」旨を記して添える方法を知らずに原本を出してしまう例が語られます。
自分でやるか、司法書士に頼むか（編集部の見方）
相続登記は本人申請が認められており、実際に自分で完了させている人は少なくありません。一方で、事務所によっては最初から「相続手続き一式パック」を提案されることもあります。どちらが正解ということはないので、判断材料として目安を挙げます。
相続人が3人以内・分割が決まっている・不動産が同じ市区町村に1〜2件。この条件なら自分で申請が現実的です。かかるのは登録免許税と戸籍等の実費で、数千円〜数万円＋登録免許税。法務局の登記手続案内（無料・予約制）を1回使えば、書式の不安はかなり減ります。
数次相続・相続人が多い・不動産が複数の市区町村にまたがる・平日に動けない。この場合は司法書士が現実的です。報酬の目安は6万〜15万円程度（不動産の数や相続人数で加算されるのが一般的）。見積もりは「戸籍収集を含むか」「不動産1件あたりの加算はいくらか」を必ず確認してください。
期限が迫っているなら、まず相続人申告登記だけ自分で出して義務を止めるという手があります。そのうえで、本登記を自分でやるか依頼するかをゆっくり決める。過料のリスクだけ先に外す考え方です。
よくある質問
相続登記をしないと必ず過料を取られますか？
自動的に科されるわけではありません。法務局が義務違反を把握すると、まず相当の期間を定めて申請を促す催告が行われ、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知され、10万円以下の過料が科される仕組みです。ただし「催告が来てから動けばよい」と考えるのは危険で、書類集めに数か月かかることを踏まえると、期限内に着手しておくのが安全です。
相続人申告登記をすれば、もう相続登記はしなくていいですか？
いいえ。相続人申告登記は「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る制度で、申出をした人については3年の義務を果たしたことになりますが、所有権が移る登記ではありません。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に、分割内容に沿った相続登記を申請する必要があります。売却や担保設定をするにも、正式な相続登記が必要です。
何十年も前に亡くなった祖父名義の土地も対象ですか？
対象です。義務化は2024年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用され、この場合の期限は2027年3月31日（または不動産を取得したと知った日から3年のいずれか遅い日）です。世代をまたぐと相続人が十数人に増えていることもあり、連絡先の把握だけで時間がかかります。早めに戸籍の収集から始めるのが現実的です。
費用を抑えたいのですが、非課税になるのはどんなときですか？
土地の相続登記で、その土地の固定資産税評価額が100万円以下であれば、2027年3月31日までは登録免許税が課されません。注意点は2つあります。ひとつは土地のみが対象で建物は含まれないこと、もうひとつは申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載しなければ適用されないことです。評価額は1筆ごとに判定します。
出典・参考
相続全体の流れは相続・お葬式のまとめと親が亡くなったらやることで確認できます。
